O que é o segmento empresarial Administradora de Condomínios/Imóveis?
No Acórdão CFA nº 1/2011 têm disposto a definição dada pela Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios (AABIC) que, no desempenho de suas atividades, uma empresa desse ramo recebe do condomínio a atribuição de exercer a gestão administrativa (engloba patrimonial e materiais), financeira e de recursos humanos, conforme detalha o Boletim Informativo Especial, da AABIC, São Paulo, 2005:
- Gestão administrativa: Organização administrativa dos setores; Compras; Gestão de contratos com terceiros; Organização de promoções; Organização de festas: Natal, São João, etc.; Elaboração de Planilhas de concorrência e acompanhamento financeiro; Administração do Almoxarifado; Gestão de materiais; Gestão de contratos de conservação e manutenção.
- Gestão Financeira: Controle de custos; Elaboração e acompanhamento da previsão orçamentária; Gestão de fundos de reserva; Controle das receitas e despesas; Administração do caixa (contas a pagar e a receber); Controle das despesas ordinárias e extraordinárias; Definição da cota de rateio; Cobrança de taxas de condomínio em atraso; Gestão da inadimplência; Gerir os recursos investidos;
- Gestão de Recursos Humanos: Admitir e demitir pessoas; Definir as atribuições e requisitos necessários para ocupar os cargos; Definir as políticas de recompensa e remuneração; Recrutar e selecionar pessoas; Treinar e Desenvolver pessoas; Alocar os funcionários de acordo com as competências pessoais.
O objetivo do segmento de Administração de Condomínio/Imóveis é gerir de forma profissional bens de terceiros, utilizando as técnicas de administração e seleção de pessoal, administração financeira, administração de material, administração mercadológica, etc., para que os proprietários dos bens alcancem seus objetivos e a sociedade ganhe com a produção eficiente de serviços, empregos e a circulação de dinheiro e riqueza.
As empresas que atuam na área da Administração de Condomínios/ Imóveis recebem de proprietários de imóveis o seu patrimônio para administrar. Podendo este patrimônio ser constituído por um ou mais imóveis. Com esta responsabilidade contratual, estas empresas, irão administrar a carteira de imóveis ou o condomínio dos seus clientes, sob vários aspectos da gestão administrativa, a saber: – patrimonial; – financeira; e – mercadológica.
Administrar Condomínios/Imóveis é administrar bens de terceiros. Para isto, estas empresas deverão desenvolver pesquisas, estudos, análise, interpretações, planejamento, implantação, coordenação e controle de diversos trabalhos nos campos da Administração.
Constituem atos administrativos destas empresas a gestão da manutenção deste patrimônio, a identificação das melhores, oportunidades para aplicação dos recursos financeiros oriundos da renda auferida, pesquisas de mercado para determinação de preços de aluguéis (caso de Administração de imóveis) ou de taxa de condomínio (Administração de condomínio), pesquisa e definição de valores patrimoniais, avaliação da oportunidade de propostas para funcionamento de determinado negócio em imóvel comercial, análise de modalidades de arrendamento, etc.
Porque essa atividade deve ser fiscalizada pelo CRA?
Como as atividades das empresas de Administração de Condomínios/Imóveis envolvem o conhecimento das disciplinas integrantes da formação acadêmica da profissão do Administrador, que são alvo da fiscalização do Estado Brasileiro, logo, por delegação desse, cabe ao Conselho Regional de Administração (CRA) da região onde são prestados esses serviços o dever de exercer a sua fiscalização nessas empresas, conforme dispõe o caput do Art. 15 da Lei nº 4.769/65:
Art. 15 – Serão obrigatoriamente registrados nos CRAs as empresas, entidades e escritórios técnicos que exploram, sob qualquer forma, atividades de Administrador, enunciadas nos termos desta Lei.
Noutro ponto, a obrigatoriedade de registro nos CRAs das pessoas jurídicas de Administração de Condomínios/Imóveis está estabelecida no artigo 1º da Lei 6.839, de 30 de outubro de 1980:
Art. 1º – O registro de empresas e a anotação dos profissionais legalmente habilitados, delas encarregados, serão obrigatórios nas entidades competentes para a fiscalização do exercício das diversas profissões, em razão da atividade básica ou em relação àquela pela qual prestem serviços a terceiros.
O registro das pessoas jurídicas de Administração de Condomínios/Imóveis garante a apresentação de um profissional da Administração para atuar como Responsável Técnico, que desempenhará suas atividades de gestão baseado numa ciência com métodos e técnicas específicas para garantir a plena efetivação dos serviços prestados – Administração dos Recursos Financeiros e Matérias e manutenção do Patrimônio dos Condôminos.
Os CRAs em sua função pública, devidamente outorgada em lei, visa proteger a sociedade de empresas e profissionais sem qualificação técnica que, direta ou indiretamente, podem causar sérios prejuízos à coletividade. O que não se espera de uma Administradora de Condomínio/Imóveis, já que esta será incumbida de Administrar o patrimônio e dinheiro dos condôminos, bem como de gerir o pessoal prestador de serviços do condomínio.
As empresas Administradoras de Condomínios/Imóveis em CRAs é uma garantia de que estas contam com pelo menos um profissional habilitado para a execução das atividades pertinentes a área profissional do Administrador, e qualquer irregularidade ou incapacidade técnica será punida com base no Código de Ética Profissional de Administração.
Situação Cotidiana
É fato que nas capitais brasileira há Condomínios que podem ser chamados de verdadeiros bairros residenciais. Toda grande cidade possuem Condomínios com milhares de unidades habitacionais que são, em verdade, patrimônio material dos condôminos e que requerem uma verdadeira gestão profissional para a sua conservação.
Para que os bens patrimoniais dos condôminos (Apartamentos, Salas, Carros em Garagem, etc) não sejam deteriorados ou corram riscos, deverá haver a Gestão do Patrimônio que deve ser praticada tendo por base as técnicas e métodos da Administração de Materiais, principalmente nos aspectos de conservação, manutenção e planos contingenciais que visam à valorização e continuidade do patrimônio. (Vistoria e Manutenção periódica da estrutura do condomínio; Sistemas de incêndio; Seguros; Bens adquiridos para o Condomínio, etc).
No aspecto financeiro, as Administradoras de Condomínios/Imóveis gerenciam os recursos financeiros dos condôminos que repassam mensalmente quantias consideradas para o perfeito funcionamento dos serviços de um condomínio. (Pagamento de Pessoal e Fornecedores; Controle dos custos; Administração do fluxo de caixa; Trabalho na gestão da inadimplência; Realização de Cobranças; Trabalhos com fornecedores; Orçamentos; Recolhimento de encargos e impostos; e aplicações de investimentos deliberados pelos condôminos são algumas das atividades ligadas a Adm. Financeira).
Já sobre a Administração de Pessoal é a Administradora de Condomínio/Imóveis que cuida dos recursos humanos do Condomínio, principalmente, no concerne ao recrutamento e seleção do pessoal (Porteiros, Zeladores, Serviços Gerais, etc); Treinamento; Demissão; Departamento Pessoal; Contratações de serviços terceirizados.
Por isso, as empresas Administradoras de Condomínios/Imóveis, por executarem, serviços ligados a Administração, elencados na Lei nº 4.769/1965 necessitam legalmente do registro em CRA.
Em essência e, de maneira didática, exemplificamos que uma possível má prestação de serviços médicos, a sociedade recorre ao julgamento técnico e ético dos seus autores ao Conselho Regional de Medicina; do erro técnico da
construção civil ao Conselho Regional de Engenharia e Arquitetura; dos serviços afetos ao campo profissional de Administração ao Conselho Regional de Administração.
Assim, a Administração de Condomínio/Imóveis por ser uma prestação de serviços técnico especializado – dos campos da Adm. Financeira, Adm. de Material/Patrimônio, Adm. de Pessoal e outros – que viceja em todo país se torna necessário o acompanhamento por profissional habilitado nos termos de lei vigente, isto é, profissional de Administração registrado em CRA, pois são aos Conselhos Regionais de Administração, que os condôminos em, hipótese de má gestão de seus recursos financeiros e seus bens materiais/patrimônio, devem recorrer para o julgamento da prestadora de serviços de Administração de Condomínio/Imóveis.
Situação Hipotética
Avaliem uma Administradora de Condomínio que não recolha os encargos sociais dos porteiros e zeladores do condomínio. De quem será a culpa em relação aos encargos não recolhidos? Dos condôminos? Que deverão desembolsar mais recursos financeiros para “cobrir” algo que já pagaram?
E se não houver os devidos cuidados com o patrimônio dos condôminos (manutenção predial; sistema de incêndio; seguro; etc) e ocorrer um desastre? A culpa recairá sobre os condôminos? Que além de perderem o patrimônio deverão ser responsabilizados?
É justamente por isso que uma empresa Administradora de Condomínio deve ser registrada em CRA.
Para garantir, como já dito, que haverá um profissional de Administração como Responsável Técnico da empresa e, caberá a este profissional cuidar e zelar para que a má gestão dos recursos dos condôminos não ocorra e que a prestação dos serviços de Administração (Adm. de Pessoal; Adm. Financeira e Adm. de Materiais/Gestão de Patrimônio) sejam realizadas dentro de padrões técnicos impostos pela ciência ou normativos pertinentes à Administração.
